Правовые последствия договора залога и договора купли-продажи объектов недвижимого имущества

 Нередко в нашей жизни возникают ситуации, когда для решения жизненных проблем появляется необходимость в срочном получении денежных средств. Конечно, можно обратиться в банк, собрать все требуемые документы и получить под процент, определенный условиями договора, необходимую сумму. В связи с отсутствием достаточного дохода или нужного банку обеспечения возникает проблема в получении кредита в необходимом размере.

 Не найдя для себя другого выбора из ситуации по рекламным объявлениям в СМИ люди обращаются в различные организации или к частным лицам, предлагающим деньги по договору займа. Обратившимся по объявлению гражданам разъясняют, что займ выдается под залог квартиры или доли в квартире, стоимость которой во много раз превышает сумму займа со всеми процентами. Эта первая причина, по которой люди становятся жертвами квартирных мошенников.

 До заключения договора займа и передачи денег, займодавец требует заключить с ним договор купли-продажи залоговой квартиры или доли в квартире, то есть передать квартиру в его собственность (якобы) на время погашения займа. Это предложение всегда делается до передачи денег, т.к. на тот момент это хоть и единственный, но довольно сильный способ психологического давления. На стадии переговоров звучит лишь условие о залоге. Человеку, почти получившему займ, и полагающему, что остались только формальности, психологически очень трудно отказаться от получения денег. Именно на этом пытаются сыграть мошенники.

 Далее заключается договор займа, в котором об обеспечении займа залогом ничего не сказано. Отдельное соглашение о залоге не заключается. В договоре купли-продажи всегда прописывается пунктик о том, что денежные средства за «покупаемую» квартиру получены до подписания договора и претензий у «жертвы» нет.

 После оформления этих документов, мошенникам от Вас больше ничего не надо. Ваш займодавец становится полноправным собственником Вашей квартиры или доли в квартире по цене в несколько раз ниже рыночной. Это происходит по причине чрезмерной доверчивости и невнимательности.

 Обращаем Ваше внимание, что при получении денежных сумм в качестве займа наступают различные правовые последствия договора залога и договора купли-продажи объектов недвижимого имущества. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст.454 Гражданского кодекса РФ). Если объект недвижимости приобретается с рассрочкой платежа, то возникает ипотека в силу закона.

 С момента государственной регистрации договора купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объект недвижимости переходит к покупателю. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»). Имущество в этом случае остается в собственности залогодателя. В случае неуплаты или несвоевременной уплаты сумма долга полностью или частично, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество (как по договору залога (ипотеки), так и по договору купли-продажи с рассрочкой платежа).

 В связи с вышесказанным настоятельно рекомендуем внимательно читать весь текст документов, которые Вам дают на подпись, и никогда, повторяем – никогда и ни под каким предлогом не подписывать документы, которые не соответствуют действительности. После добровольного подписания такого документа велика вероятность того, что спустя некоторое время винить в случившемся Вам будет уже некого.

Ведущий специалист-эксперт Озерского отдела Управления Росреестра по Челябинской области Л.Н. Редкошеева

Если вы стали очевидцем какого-либо события, присылайте сообщения, фото и видео на почту редакции panorama@ozersk74.ru, либо через форму добавления новостей, а также в нашу группу «ВКонтакте». Телефон редакции 5-94-14.